Povolení stavby vydává obecní či městský úřad (ve velkých městech magistrát), v jehož obvodu se má budoucí stavba nacházet. Ne každý z obecních či městských úřadů je však zároveň stavebním úřadem.

Povolení stavby rodinného domu lze získat několika způsoby. Každý ze způsobu má své výhody a nevýhody. Zde popisuji ta povolení, která jsou pro stavbu rodinného domu nejčastější a nejjednodušší cestou. 

O povolení rozhoduje stavební úřad ve dvou fázích:

• umístění stavby, tj. zda může stavba v navrhovaném místě existovat
• provedení stavby, tj. zda může být stavba navrhovaným způsobem postavena

Umístění stavby povoluje stavební úřad:

• vydáním územního souhlasu,
• vydáním územního rozhodnutí.

Provedení stavby pak stavební úřad povoluje:

• vydáním souhlasu s ohlášením,
• vydáním stavebního povolení.

Pokud využijete Územní souhlas, pak následuje souhlas s ohlášením.
Pokud využijete územní rozhodnutí, pak následuje stavební povolení. Tato rozhodnutí lze vydat buď postupně, tedy jedno po druhém ve dvou různých písemnostech, nebo najednou, kdy stavební úřad vydá jednu písemnost povolující umístění i provedení stavby současně (tzv. Společné povolení).

Popis jednotlivých kroků:

• Územní souhlas
• Územní rozhodnutí
• Ohlášení stavby
• Společný územní souhlas a ohlášení
• Stavební povolení
• Společné povolení (územní rozhodnutí a stavební povolení v jednom rozhodnutí)
• Poznámky na závěr

Územní souhlas

Územní souhlas je zjednodušeným povolením k umístění rodinného domu a dalších staveb např. studna, čistírna odpadních vod, které stavební úřad (nebo speciální stavební úřad – dodoprávní) vydá v případě, že je vaše stavba „nekonfliktní“. To znamená hlavně to, že s ní souhlasí sousedé a dotčené úřady. Bez územního souhlasu nemůžete stavbu rodinného domu ohlásit nebo požádat o vydání stavebního povolení, tzn. nemůžete získat druhý stupeň povolení, na jehož základě pak již můžete začít stavět. Stavební úřad vydá územní souhlas (pokud je vše v pořádku – souhlasy …) do 30 dnů ode dne podání oznámení.
Pokud budete chtít pro dům využít další stavby, které povoluje speciální stavební úřad (např. vodoprávní úřad), budete muset podat žádost o územní souhlas minimálně 2x (dům + studna , ČOV).

Výhody:

• Dokumentace, která se přikládá k oznámení nemusí být zpracovna projektantem „s razítkem“, postačí jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy.
• Vcelku jednoduchý a rychlý proces bez striktních procesních pravidel, která by vše časově protahovala.
• Nižší poplatek než u územního řízení.
• Sousedé souhlasí, takže se nevypořádávají žádné jejich námitky.

Nevýhody:

• Stavební úřad do vydaného územního souhlasu nemůže stanovit žádné podmínky, proto je důležitá vaše součinnost s dotčenými úřady a ostatními institucemi — projektant s nimi musí spolupracovat a zakomponovat jejich požadavky do projektové dokumentace.
  
• Nelze v rámci něj žádat např. o povolení výjimky z obecných požadavků na výstavbu.
  
• Oproti územnímu rozhodnutí jej nelze po vydání měnit.
  

Pokud máte potřebné souhlasy i vyjádření a vše je v pořádku, stavební úřad vám vydá územní souhlas. Naopak v případě zjištění nedostatků vás stavební úřad vyzve k jejich odstranění v přiměřené lhůtě.
Jestliže není možné územní souhlas vydat, pak se neformální proces mění na proces územního řízení s pevně stanovenými pravidly, které musí stavební úřad dodržet. Bude to tedy pravděpodobně trvat delší dobu než 30 dnů. Novou žádost nemusíte podávat, stavební úřad vám sám doručí dokument usnesení o zahájení územního řízení a tímto dnem je řízení zahájeno.
Vydaný územní souhlas je platný dva roky. V této lhůtě musíte získat druhý stupeň povolení (povolení provedení stavby), tedy stavbu ohlásit nebo podat žádost o vydání stavebního povolení. Dobu platnosti územního souhlasu nelze prodloužit.

Lhůty

• 30 dnů – Vydání územního souhlasu
  
• 2 roky od vydání (nelze prodloužit) – Doba platnosti územního souhlasu
  

Územní rozhodnutí

Územní rozhodnutí je klasickým povolením k umístění rodinného domu a dalších staveb např. studna, čistírna odpadních vod. Buď o něj požádáte přímo, anebo úřad nařídí vedení územního řízení automaticky v situaci, když jste sice žádali jen o územní souhlas (zjednodušený typ povolení), ale vaše stavba nesplňuje podmínky pro jeho udělení. Bez územního rozhodnutí nemůžete stavbu rodinného domu ohlásit nebo požádat o vydání stavebního povolení, tzn. nemůžete získat druhý stupeň povolení, na jehož základě pak již můžete začít stavět.
Řízení vede stavební úřad, který bude povolovat i hlavní stavbu, což je dům, tedy (obecný) stavební úřad.

Výhody:

• Lze v něm vyřešit i námitky účastníků např. stanovením podmínek nebo dosažením kompromisu.
  
• Jistější pozice pro stavebníka — stavební úřad v řízení vypořádává i námitky. Proto existuje po vydání územního rozhodnutí kratší lhůta, kdy je možné rozhodnutí napadnout.
  
• Oproti územnímu souhlasu jej lze po vydání měnit, ev. prodloužit jeho platnost
  

Nevýhody:

• Pevně stanovená procesní pravidla, která musí stavební úřad dodržet. Kvůli tomu celé řízení trvá déle (úřad obesílá účastníky poštou apod.).
  
• Pokud k žádosti není připojená dokumentace, anebo když dokumentace není zpracovaná projektantem „s razítkem“ (např. v případě, kdy řízení běží z „překlopeného“ oznámení (územní souhlas), kde jste si dokumentaci udělali sami, zastaví řízení zcela a vy musíte podat žádost novou, s vyhovující projektovou dokumentací.
  
• Jakmile stavební úřad obdrží žádost, zahájí se správní řízení a začne běžet lhůta pro vydání územního rozhodnutí. Lhůta se však může přerušit, pokud vás úřad vyzve k odstranění nedostatků žádosti.
  
• Pokud úřad vydá územní rozhodnutí a to nabyde právní moci, můžete přejít k dalšímu kroku a stavbu domku ohlásit. 
  
• Územní rozhodnutí je platné dva roky, v této lhůtě musíte stavbu ohlásit nebo podat žádost o vydání stavebního povolení. Dobu platnosti územního rozhodnutí je možné prodloužit.
  

Lhůty:

• 60 až 90 dnů podle složitosti věci – Vydání územního rozhodnutí
  
• 2 roky od právní moci (lze prodloužit) – Doba platnosti územního rozhodnutí
  

Ohlášení stavby

Ohlášení je jednodušší proces získání povolení provedení stavby. Na základě něj již můžete začít stavět. Nebude-li stavební úřad s vaším ohlášením souhlasit, což se stane např. tehdy, pokud mu nepředložíte souhlasy vašich sousedů, nezbude vám, než získat povolení klasické — stavební povolení.
Stavbu rodinného domu můžete stavebnímu úřadu ohlásit až poté, co stavební úřad vydá územní rozhodnutí (a to nabude právní moci) nebo územní souhlas a připustí tak umístění stavby do území. Ohlásíte-li stavbu dříve, stavební úřad nebude s vaším ohlášením souhlasit, souhlas se stavbou nevydá a vy nebudete moci začít stavět.

Výhody:

• Vcelku jednoduchý a rychlý proces bez striktních procesních pravidel, která by vše časově protahovala.
  
• Nižší poplatek než u stavebního řízení.
  
• Sousedé souhlasí, takže se v řízení nevypořádávají žádné jejich námitky.
  

Nevýhody:

• Stavební úřad do vydaného souhlasu s ohlášením nemůže stanovit žádné podmínky, proto je důležitá vaše součinnost s dotčenými úřady a ostatními institucemi — projektant s nimi musí spolupracovat a zakomponovat jejich požadavky do projektové dokumentace.
  
• Nelze v rámci něj žádat např. o povolení výjimky.
  
• Ohlášení není vhodné, když:
  
• nemáte souhlasy sousedů,
  
• nejste si jisti, zda stihnete zahájit stavbu do dvou let,
  
• nemáte kladná stanoviska dotčených orgánů bez podmínek.
  
• Pokud máte v pořádku všechny náležitosti, stavební úřad vydá souhlas s provedením ohlášené stavby a vy můžete začít stavět. Případné nedostatky vám stavební úřad oznámí a vyzve vás k jejich odstranění v přiměřené lhůtě. 
  
• Jestliže není možné souhlas s ohlášením vydat, úřad nařídí provést klasické stavební řízení. Neformální proces ohlášení se mění na proces s pevně stanovenými pravidly, které musí stavební úřad dodržet. Bude to tedy pravděpodobně trvat delší dobu než 30 dnů. Novou žádost nemusíte podávat, stavební úřad vám sám doručí dokument usnesení o zahájení stavebního řízení a tímto dnem je řízení zahájeno.
  
• Pokud budete chtít pro dům využít další stavby, které povoluje speciální stavební úřad (např. vodoprávní úřad), budete muset podat minimálně 2 ohlášení (dům + studna, ČOV).
  
• Vydaný souhlas s ohlášením je platný dva roky. V této lhůtě tedy musíte svůj domek začít stavět.
  

Lhůty:

• 30 dnů – Vydání souhlasu s ohlášením
  
• 2 roky od vydání (nelze prodloužit) – Platnost ohlášení, protože dobu platnosti nelze prodloužit.
  

Společný územní souhlas a ohlášení

O územní souhlas a souhlas s ohlášením můžete požádat společně a povolení umístění i povolení provedení stavby tak můžete získat jedním tahem a hned začít stavět.

Výhody:

• Vcelku jednoduchý a rychlý proces bez striktních procesních pravidel, která by vše časově protahovala.
  
• Nižší poplatek než u žádosti o společné územní rozhodnutí a stavební povolení (tj. než u společného klasického řízení).
  
• Podáváte jen jednu žádost a získáte jen jedno povolení, v němž stavební úřad zhodnotí společně jak předpoklady k umístění, tak i k provedení stavby.
  
• Máte souhlas sousedů, takže se v řízení nevypořádávají žádné námitky.
  

Nevýhody:

• Stavební úřad do společného územního souhlasu a souhlasu s ohlášením nemůže stanovit žádné podmínky, proto je důležitá součinnost s dotčenými úřady a ostatními institucemi — projektant s nimi musí spolupracovat a zakomponovat jejich požadavky do projektové dokumentace stavby.
  
• Nelze žádat o výjimky, např. z obecných požadavků na výstavbu.
  
• Pokud máte potřebné souhlasy i vyjádření a vše je v pořádku, stavební úřad vám vydá společný územní souhlas a souhlas s ohlášením. Případné nedostatky vám stavební úřad oznámí a vyzve vás k jejich odstranění v přiměřené lhůtě.
  
• Jestliže není možné územní souhlas vydat, pak se neformální proces mění na proces společného územního a stavebního řízení s pevně stanovenými pravidly, které musí stavební úřad dodržet. Bude to tedy pravděpodobně trvat delší dobu než 30 dnů. Novou žádost nemusíte podávat, stavební úřad vám sám doručí dokument usnesení o zahájení společného územního a stavebního řízení a tímto dnem je řízení zahájeno.
  
• Vydaný společný souhlas je platný dva roky. V této lhůtě musíte začít svůj domek stavět. Dobu platnosti společného souhlasu nelze prodloužit.
  

Lhůty:

• 30 dnů – Vydání souhlasu
  
• 2 roky od vydání (nelze prodloužit) – Doba platnosti souhlasu
  

Stavební povolení

Stavební povolení je klasickým povolením k provedení stavby rodinného domu. Buď o něj požádáte přímo, anebo úřad nařídí vedení stavebního řízení automaticky v situaci, kdy jste žádali o vydání souhlasu s ohlášením (zjednodušený typ povolení), ale vaše stavba nesplňuje podmínky pro jeho získání. Bez souhlasu s ohlášení nebo bez stavebního povolení nemůžete začít svůj domek stavět.
O stavební povolení můžete požádat až poté, co vám stavební úřad vydá územní rozhodnutí nebo územní souhlas a povolí tak umístění stavby v území. Požádáte-li o vydání stavebního povolení dříve, stavební úřad vaší žádosti nevyhoví a nebudete moci začít stavět.

Výhody:

• Lze v něm vyřešit i námitky účastníků, např. stanovením podmínek nebo dosažením kompromisu.
  
• Jistější pozice pro stavebníka — stavební úřad v řízení vypořádává i námitky. Proto existuje po vydání stavebního povolení kratší lhůta, kdy je možné rozhodnutí napadnout.
  

Nevýhody:

• Pevně stanovená procesní pravidla, která musí stavební úřad dodržet. Kvůli tomu celé řízení trvá déle (úřad obesílá účastníky poštou apod.).
  
• Jakmile stavební úřad obdrží vaši žádost, je zahájeno správní řízení a začne běžet lhůta pro vydání stavebního povolení. Lhůta se však může přerušit, pokud vás úřad vyzve k odstranění nedostatků žádosti.
  
• Dále kromě vás mohou (a patrně budou) do řízení mluvit:
  
• další účastníci řízení — zejména vlastník pozemku, na kterém se staví, a sousedé, jejichž vlastnictví může nová stavba přímo ovlivnit (a to klidně i ti, co nemají společnou hranici, tj. nepřímí sousedé). Tito mohou vznášet námitky proti pochybení stavebního úřadu nebo námitky věcné — proti stavebnímu projektu, proti způsobu, jakým bude stavba prováděna (typicky jde o hluk stavebních strojů a prašnost), proti užívání stavby nebo proti požadavkům dotčených orgánů.
  
• dotčené orgány.
  

Pokud má vaše žádost nějaké nedostatky, stavební úřad vás vyzve k jejich odstranění, stanoví k tomu lhůtu a řízení přeruší. Po tuto dobu neběží lhůta k vydání rozhodnutí. V případě, že k žádosti není připojená dokumentace, anebo když vaše dokumentace není zpracovaná projektantem, stavební úřad zastaví řízení zcela a vy musíte podat žádost novou, s vyhovující projektovou dokumentací.
Stavební povolení je platné dva roky, v této lhůtě musíte začít stavět. Dobu platnosti stavebního povolení je možné prodloužit.

Lhůty:

• 60 až 90 dnů podle složitosti věci – Vydání stavebního povolení
  
• 2 roky od právní moci (lze prodloužit) – Platnost stavebního povolení
  

Společné povolení

Společné povolení (na základě kterého se stavba umisťuje a povoluje) je rozhodnutí, které má tři části:
I. Schvaluje stavební záměr (zde je popis stavby),
II. Stanoví podmínky pro umístění stavby (=územní rozhodnutí),
III. Stanoví podmínky pro provedení stavby (= stavební povolení).

Výhody:

• V řízení lze umístit všechny stavební objekty, které chcete stavět (např. dům, studna, čistírna odpadních vod). To je stejné jako v územním řízení. Zároveň v tomto řízení lze ale také povolit všechny stavební objekty, a to i ty, které by v následném samostatném stavebním řízení povoloval speciální stavební úřad (např. vrt jako vodní zdroj povoluje vodoprávní úřad). To je hlavní výhoda společného povolení.
  
• Lze v něm vyřešit i námitky účastníků, např. stanovením podmínek nebo dosažením kompromisu.
  
• Jistější pozice pro stavebníka — stavební úřad v řízení vypořádává i námitky. Proto existuje po vydání stavebního povolení kratší lhůta, kdy je možné rozhodnutí napadnout.
  

Nevýhody:

Pevně stanovená procesní pravidla, která musí stavební úřad dodržet. Kvůli tomu celé řízení trvá déle (úřad obesílá účastníky poštou apod.).

• Před podáním žádosti na stavební úřad musíte získat závazné stanovisko speciálního stavebního úřadu (např. vodoprávního), jehož podmínky převezme stavební úřad do společného rozhodnutí.
  
• Jakmile stavební úřad obdrží vaši žádost, je zahájeno správní řízení a začne běžet lhůta pro vydání stavebního povolení. Lhůta se však může přerušit, pokud vás úřad vyzve k odstranění nedostatků žádosti.
  
• Dále kromě vás mohou (a patrně budou) do řízení mluvit:
  
• další účastníci řízení — zejména vlastník pozemku, na kterém se staví, a sousedé, jejichž vlastnictví může nová stavba přímo ovlivnit (a to klidně i ti, co nemají společnou hranici, tj. nepřímí sousedé). Tito mohou vznášet námitky proti pochybení stavebního úřadu nebo námitky věcné — proti stavebnímu projektu, proti způsobu, jakým bude stavba prováděna (typicky jde o hluk stavebních strojů a prašnost), proti užívání stavby nebo proti požadavkům dotčených orgánů.
  
• dotčené orgány.
  
• Pokud má vaše žádost nějaké nedostatky, stavební úřad vás vyzve k jejich odstranění, stanoví k tomu lhůtu a řízení přeruší. Po tuto dobu neběží lhůta k vydání rozhodnutí. V případě, že k žádosti není připojená dokumentace, anebo když vaše dokumentace není zpracovaná projektantem, stavební úřad zastaví řízení zcela a vy musíte podat žádost novou, s vyhovující projektovou dokumentací.
  
• Společné povolení je platné dva roky, v této lhůtě musíte začít stavět. Dobu platnosti společného povolení je možné prodloužit.
  

Lhůty:

• 60 až 90 dnů podle složitosti věci – Vydání stavebního povolení
  
• 2 roky od právní moci (lze prodloužit) – Platnost stavebního povolení
  

Poznámky na závěr:

Územní souhlas a souhlas s ohlášením nejsou vydávány v klasickém správním řízení, kdy účastníci (např. sousedé) mají možnost se vyjadřovat, vznášet námitky a případně se odvolávat nebo činit další kroky (např. podat podnět nadřízenému úřadu (krajský úřad nebo magistrát) k zahájení tzv. přezkumného řízení, podat správní žalobu) a to až po dobu jednoho roku od vydání souhlasu. Soused (nebo ten, jehož zájmy mohou být stavbou dotčeny)může také podat žalobu ke krajskému soudu. Rozšířený senát Nejvyššího správního soudu k 17. 9. 2019 změnil své nahlížení na možnost obrany proti souhlasu stavebního úřadu ve správním soudnictví. Dospěl k závěru, že vzhledem ke krátkým lhůtám pro přezkoumání zákonnosti souhlasu krajskými úřady, nedává stavební zákon dotčeným osobám možnosti efektivní ochrany. Rozšířený senát Nejvyššího správního soudu proto konstatoval, že souhlasy vydávané stavebním úřadem podle stavebního zákona jsou pro účely přezkumu rozhodnutími správního orgánu a jejich zákonnost lze ve správním soudnictví přezkoumat na základě žaloby proti rozhodnutí správního orgánu. I když tedy uplynula lhůta pro přezkum souhlasu krajským úřadem, lidé mají nově ještě možnost podat do dvou měsíců žalobu proti rozhodnutí správního orgánu. Rozšířený senát Nejvyššího správního soudu se sice jasně nevyjádřil, kdy tato lhůta začíná běžet, ale lze se domnívat, že ode dne, kdy se dotčená osoba o vydání souhlasu dozvěděla. Pokud by správní soud zrušil vydaný souhlas jako nezákonný, musel by stavební úřad projednat záležitost např. v režimu odstranění stavby nebo stavebních úprav, zakázat využívání stavby jiným, než původním způsobem apod.. Z tohoto důvodu je bezpečnější (pro stavebníka) projít územním a stavebním řízením. Trvá to déle, je to komplikovanější, ale rozhodnutí je hůře zrušitelné. A hlavně budete mít klid a vyhnete se situaci, kdy bydlíte v novém a soused, který byl 10 let v Americe a nyní se vrátil, vás bude honit po soudech. Kolik stojí Vaše nervy?

Uvedené lhůty je třeba brát jako orientační. Pokud stavební úřad řízení přeruší (např. pro neúplnost dokladů v žádosti), lhůty se natahují. Podobné to je i v případě, že některý z účastníků podá námitku a stavební úřad se s ní bude muset vypořádat.